房屋租賃期間承租人是否有權(quán)退房屋(承租人在房屋租賃期間死亡,有權(quán))

租賃期內(nèi)可以要求承租人退房嗎

房屋租賃期間承租人以下情況有權(quán)退房屋：承租人與出租人協(xié)商一致解除租賃關(guān)系的；不定期租賃的；房屋具有瑕疵不能實現(xiàn)合同目的的；租賃物危及承租人的安全或者健康的。

【法律依據(jù)】

《民法典》第七百二十四條

有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：

（一）租賃物被司法機關(guān)或者行政機關(guān)依法查封、扣押；

（二）租賃物權(quán)屬有爭議；

（三）租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強制性規(guī)定情形。

第七百二十九條

因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。

第七百三十條

當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃；當事人可以隨時解除合同，但是應(yīng)當在合理期限之前通知對方。

第七百三十一條

租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

律師必看：承租人提前解除房屋租賃合同涉及的三個法律實務(wù)問題

為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國民法典》等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實踐，最高人民法院于2024年12月29日發(fā)布了《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)，《解釋》對房屋租賃合同的適用范圍、合同無效的情形、合同解除時裝修裝飾殘值的處理、承租人的優(yōu)先購買權(quán)等作了詳細規(guī)定。本文旨在重點介紹承租人在提前解除房屋租賃合同情形下涉及的三個法律實務(wù)問題。

01 承租人在自愿承擔違約責任的情形下，是否有權(quán)提前解除房屋租賃合同?

根據(jù)《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛案件若干疑難問題的解答》第五條的規(guī)定，承租人在租賃合同履行期限內(nèi)拒絕接收房屋，或者單方搬離租賃房屋并通知出租人收回房屋的行為，屬于以自己的行為表明其不再履行租賃合同，其拒絕接收或搬離房屋的行為不符合合同法規(guī)定的解除條件，不具有單方解除合同的效力，出租人有權(quán)據(jù)此解除合同，但合同另有約定的除外。經(jīng)法院釋明出租人堅持不解除的，考慮到承租人不愿繼續(xù)履行租賃合同，該義務(wù)性質(zhì)又不宜強制履行，租賃合同目的已無法實現(xiàn)，法院可以直接判決解除租賃合同，并根據(jù)案件具體情況以出租人收回房屋、當事人起訴或判決生效之日等時間合理確定合同解除的具體時間。承租人拒絕履行租賃合同給出租人造成損失的，應(yīng)當承擔賠償損失的違約責任，出租人作為守約方也負有減少損失擴大的義務(wù)，具體損失數(shù)額由法院根據(jù)合同的剩余租期、租賃房屋是否易于再行租賃、出租人另行出租的差價，承租人的過錯程度等因素予以酌定，一般以合同約定的三至六個月的租金為宜。

司法案例:2024年11月山東省青島市中級人民法院發(fā)布十個審理房屋租賃合同糾紛典型案例之三:

【案情簡介】

張某作為承租人與出租人某房產(chǎn)經(jīng)紀公司簽訂《房屋租賃合同》，其中約定承租人提前退租，應(yīng)提前30日書面通知出租人，結(jié)清各項費用后，按月租金的200%支付違約金。在房屋租賃期間，張某欲解除合同，便通過微信向該公司工作人員提出。但因支付違約金等事宜雙方未達成一致意見，張某于2024年10月27日直接搬離租住房屋，未辦理交接手續(xù)，也未交還鑰匙。

【裁判結(jié)果】

后張某起訴請求確認搬離房屋時租賃合同解除，并要求退還相應(yīng)費用數(shù)千元。一審、二審法院經(jīng)審理均認為，其主張的理由不成立。

【法官點評】

承租人無正當理由提前解除租賃合同、搬離租賃房屋的，構(gòu)成違約，應(yīng)當承擔相應(yīng)的違約責任。同時承租人負有及時與出租人妥善辦理房屋交接手續(xù)，及時將租賃房屋交還出租人的義務(wù)，尤其要避免一走了之，而使租賃房屋處于空置狀態(tài)，造成不必要的損失。通常，承租人提前搬離租賃房屋的，一般以承租人將租賃房屋妥善交接給出租人之日作為租賃合同實際解除的時間。對出租人來說，如果承租人已經(jīng)實際提前搬離了租賃房屋并請求出租人接收房屋的，出租人享有依據(jù)合同約定或法律規(guī)定追究承租人違約責任或要求承租人賠償相應(yīng)損失的權(quán)利，鑒于房屋租賃合同的自身特性，一般不適宜強制承租人繼續(xù)履行租賃合同。因此，為防止合同僵局出現(xiàn)和房屋空置損失擴大，出租人亦應(yīng)及時配合承租人交接房屋，否則出租人拒不配合或故意拖延接收房屋，亦將會面臨房屋空置損失擴大的責任。為減少此類糾紛發(fā)生，當事人雙方應(yīng)秉持誠信原則，依法依規(guī)依約履行各自的權(quán)利義務(wù)。

合同的解除包括法定解除、約定解除和協(xié)商解除三種情形。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋(二)》第二十四條的相關(guān)規(guī)定，只有享有法定或者約定解除權(quán)的當事人才能以通知方式解除合同。承租人在自愿承擔違約責任的情形下，依然不享有單方解除房屋租賃合同的權(quán)利。若承租人主張違約金過高，在出租人無法證明實際損失的情況下，可以結(jié)合欠付租金的數(shù)額、合同的實際履行情況、出租人的過錯程度等情況要求法院酌情減少違約金。

02 在承租人單方解除房屋租賃合同的情況下，解除合同的時間以承租人向出租人提出單方解除合同的時間或通知交接的時間為準，還是以其他時間為準，比如出租人明確接受退租的時間還是雙方實際辦理房屋交接手續(xù)的時間?

承租人單方通知出租人解除合同和單方退場騰房的行為不是法律規(guī)定或合同約定的單方面解除合同的條件，通知送達的時間不能認定為合同解除的時間。根據(jù)目前所查閱的法院裁判規(guī)則，解除合同的時間一般情況下為對方同意解除的時間、騰空房屋且與對方完成交接的時間或?qū)Ψ綄⒎课莩鲎饨o第三人的時間或起訴之日。

司法案例:

1、(2024)京03民終5140號

法院認為:在雙方關(guān)于合同解除協(xié)商無法達成一致的情況下，遠東信德公司向本院提起訴訟后，幸運時間公司于2024年9月23日明確提出反訴，請求依法解除房屋租賃合同，故該反訴時間應(yīng)為房屋租賃合同的解除時間。

2、(2024)京0116民初1852號

法院認為:原、被告雙方所簽訂的《房屋出租合同》，系雙方當事人的真實意思表示，且不違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。合同簽訂后，雙方應(yīng)按照合同約定履行自己的義務(wù)。關(guān)于解除合同一節(jié)，原告要求解除合同，被告答辯稱同意，本院準許。但是合同解除的日期以被告收到民事起訴狀日期為合同解除日期，即2024年3月22日。

3、(2024)京01民終2328號

法院認為:中國農(nóng)行石景山支行在2024年6月20日以書面形式告知菠樂科技公司租賃合同在2024年6月25日提前解除;此后至2024年10月10日中國農(nóng)行石景山支行與菠樂科技公司協(xié)商后，中國農(nóng)行石景山支行最終全部搬走承租房屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備、將房屋交還菠樂科技公司。中國農(nóng)行石景山支行作為違約方本不享有單方解除租賃合同的權(quán)利，但是由于雙方之間的租賃合同已經(jīng)限入合同僵局且在2024年10月10日之后并無實際的履約事實，故本院認為雙方租賃合同的解除時間應(yīng)當認定為2024年10月10日，一審法院認定租賃合同于2024年6月25日解除確有不當，本院對此予以糾正。

03 長期租賃合同中，承租人提前解除合同，合同中約定的免租期如何適用?

除雙方另有協(xié)商一致外，按照承租人實際占用房屋的時間計算租金。

司法案例:(2024)魯02民終3809號

法院認為:免租期的設(shè)定通常是長期租賃合同中，出租人對承租人在裝修等期間內(nèi)部分租金利益的讓渡。在承租人提前解除合同的情況下，如仍按原合同執(zhí)行免租期的約定，將顯失公平。本案租賃合同簽訂于2024年6月11日，約定租期為10年，雙方一致認可免租期至2024年12月11日，故在租賃合同提前解除的情形下，綦菁顥應(yīng)當按實際占用房屋的時間交付租金。

04 結(jié)語

房屋租賃合同糾紛是司法實踐中常見的合同糾紛，但在實務(wù)中呈現(xiàn)的法律狀態(tài)各不相同，常常與拆遷、疫情、房屋買賣等各種問題交織在一起。本文從承租人提前解除房屋租賃合同的角度，總結(jié)了法律實務(wù)中的三個常見問題，提煉了相關(guān)司法實務(wù)觀點，供大家相互學(xué)習(xí)和交流。

房屋租賃期間中途退租該怎么處理

法律分析：房屋租賃期間中途退租的處理方式有:1、承租人可以與出租人協(xié)商解除合同;2.合同解除后，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，出租人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

法律依據(jù)：《中華人民共和國民法典》

第五百六十二條 當事人協(xié)商一致，可以解除合同。

當事人可以約定一方解除合同的事由。解除合同的事由發(fā)生時，解除權(quán)人可以解除合同。

第五百六十六條 合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔違約責任，但是當事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔保人對債務(wù)人應(yīng)當承擔的民事責任仍應(yīng)當承擔擔保責任，但是擔保合同另有約定的除外。