房地產抵押權的對內效力有哪些

抵押權物權效力的法律規定

法律主觀：

第一百八十七條規定，以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。第一百八十八條規定，以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。物權行為是發生物權變動效果的法律行為。只有物權的意思表示（如轉移標的物）與形式（如動產交付或不動產的登記）相結合，才構成物權行為。曾經有很長一段時間，我國民事立法并沒有區分物權行為和債權行為的效力，結果造成了民法理論與立法規范上的混亂。《物權法》分清了物權行為與債權行為的效力：（一）不論是不動產還是動產抵押合同，均為要式合同，雙方在合同書上簽字或者蓋章，即成立并生效，除非法律另有規定或者合同另有約定如附條件或附期限。（二）辦理抵押登記手續后，不動產抵押權成立且立即生效。抵押登記是抵押權而非不動產抵押合同的生效要件。這樣，在立法上就區分了不動產抵押合同與不動產抵押權的生效要件，使得債權行為和物權行為的界限清晰下來。二、抵押權之抵押權行使是否受到訴訟時效的限制抵押權的行使是否受到訴訟時效的限制？回答此問題之前，亟需解決的是抵押權的性質。由于對抵押權系屬于物權還是債權還是其他財產性權利，存有不同學派學說，才會對抵押權的行使期間是否受到訴訟時效限制產生的不同認知。我認為，抵押權不適用訴訟時效。理由如下：1、抵押權屬于物權。基于篇幅有限，不再從擔保物權支配性、排他性、從屬性贅述。直接援引《物權法》相關規定闡述觀點。根據《物權法》第二條“本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。”；第五條“物權的種類和內容，由法律規定“。由此可見，物權法堅持物權法定原則，不允許當事人自由創設，物權法明確將第十六章之抵押權列入物權法第四編的擔保物權中，顯而易見，抵押權屬于擔保物權，擔保物權又屬于物權分類之一，故抵押權系物權之一。2、物權不適用訴訟時效。以民事權利的作用為標準，可以將其劃分為：支配權、請求權、抗辯權、形成權。支配權包含物權，根據支配權的特性，支配權不適用訴訟時效，訴訟時效僅可能存在于請求權之中。進而言之，根據《最高人民法院關于審理民事案件適用訴訟時效制度若干問題的規定》第一條“當事人可以對債權請求權提出訴訟時效抗辯”，明確提出，只有作為請求權中的債權請求權才會受到訴訟時效的限制，其他請求權均不適用訴訟時效。至于《最高人民法院關于適用＜中華人民共和國擔保法＞若干問題的解釋》第十二條“擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應當予以支持。”根據《物權法》第一百七十八條規定“擔保法與本法的規定不一致的，適用本法。“，已被《物權法》第二百零二條“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。”所取代。綜上，抵押權不適用訴訟時效。三、抵押權有期限嗎保法對保證有無期限作了明確規定，但是擔保法對抵押權有無期限卻沒有明文規定。擔保法第12條規定：“抵押權與其擔保的債權同時存在，債權消滅的，抵押也消滅。”從該條的分析我們只能理解為：如果抵押權所擔保的債權消滅了，那么抵押權也消滅了。民法通則中規定有訴訟時效，該時效只適用于權利受到侵害時的請求權，因而抵押權不因訴訟時效屆滿而消滅。但是，對于抵押權所擔保的主債權已過訴訟時效時，從法理上講我們的法律應當借鑒上述國家的立法對抵押權的效力期限作一定的限制。可能正是從這一考慮出發，最高人民法院在2000年12月8日公布的《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第12條規定：“當事人約定的或者登記部門要求登記的擔保期間，對擔保物權的存續不具有法律約束力。擔保物權所擔保的債權的訴訟時效結束后，擔保權人在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權的，人民法院應予以支持。”由此可見，該條款一方面肯定了當事人約定的或者登記部門要求登記的抵押期間，對抵押的存續不具有法律約束力，另一方面也對主債權在消滅時效過后抵押權的行使給予了一定的限制———即要在主債權的訴訟時效結束后的二年內行使抵押權，人民法院才會予以支持。

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第四百零二條 以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。 《中華人民共和國民法典》第四百零三條 以動產抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立；未經登記，不得對抗善意第三人。

房地產抵押權的效力

法律主觀：

房地產抵押權的對內效力主要有：

1、保持抵押物價值的效力；

2、就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的效力；

3、主債權、利息、違約金、損害賠償金、實現房地產抵押權費用的債權范圍效力；

4、房地產自身、房地產的從物、房地產的從權利、孳息的物的范圍效力。

法律客觀：

1、先受償效力房地產抵押權的對內效力，簡而言之，即房地產抵押權人有就受擔保的債權對抵押的房地產優先受償的權力。房地產抵押權人在其債務人屆期不履行債務時，無須經房地產抵押人的同意即可對抵押的房地產予以處分，并從變賣的價款中優先于普通債權人獲得清償。2、房地產抵押權擔保的債權范圍效力房地產抵押權擔保的債權范圍包括：⑴主債權;⑵利息。包括法定利息和約定利息。由于債務人遲延履行而導致的利息即遲延利息，亦屬于房地產抵押權的擔保范圍;⑶違約金;⑷損害賠償金;⑸實現房地產抵押權的費用。當事人在抵押合同中對房地產抵押擔保的債權范圍有約定的，從其約定。3、房地產抵押權所涉及的物的范圍效力⑴房地產自身。房地產抵押，根據其標的物可以大致劃分為兩種：土地使用權抵押和房屋所有權抵押。以土地使用權抵押的，其地上建筑物、其它附著物隨之抵押;以房屋所有權抵押的，其占用范圍內的土地使用權也同時抵押。以依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押，當事人辦理了抵押物登記的，則為房地產抵押權的效力所及。⑵房地產的從物。從物指非主物的構成部分而從屬于主物，并對主物發揮輔助效用之物。由于房地產抵押權為就抵押物拍賣價金優先受償的價值權，基于主物之處分及于從物的原則，實行房地產抵押權拍賣房地產時，其效力自應及于房地產的從物。⑶房地產的從權利。從權利是指為助主權利之效力而存在的權利。從權利與主權利的關系，一如主物與從物的關系，以主權利及其所屬的標的物設定房地產抵押權時，房地產抵押權之效力得及于從權利。⑷孳息。房地產抵押權的效力及于抵押權開始實行后到抵押標的物的處分為止房地產所產生的孳息。中國《擔保法》第47條規定：債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。但抵押權人應將扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人，否則，抵押權的效力不及于該孳息。

房地產抵押權的對內效力包括什么

法律主觀：

房地產抵押權的對內效力主要包括：當債務人在主債務履行期限內未償還全部債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形時，抵押權人可以就抵押的房地產變賣所得的價款優先受償。

根據2024年生效的《民法典》第三百九十四條第一款的規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

法律客觀：

《民法典》

第三百九十四條

為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。

房屋抵押合同的法律效力

法律主觀：

人的一生難免會有遇到資金問題的時候，在萬不得已的時候不少人會選擇將房屋抵押。一、房屋抵押合同的法律效力所謂合同的效力，也就是通常所說的合同的法律效力。合同生效是法律對當事人合意的肯定評價，發生了當事人預期的法律效果。因此，合同的效力，即當事人約定的權利義務的發生。抵押合同的效力，即指抵押人和抵押權人約定設立的抵押權的成立。抵押權是合同雙方預期的法律效果。在合同生效前，它雖由合同約定，但只是一種可能性，并不實際存在。只有在辦理抵押登記之后，抵押權才從可能性轉化為現實性。合同的成立與生效是兩個不同的概念，但由于合同的成立時間與生效時間往往一致，因此長期以來，我國相關的法律法規以及司法實踐中并不嚴格區分合同的成立與生效。認為合同成立即為生效;違反法律要求的合同為無效合同或可撤銷合同。對《擔保法》第41條的誤解即根源于此。新頒布實施的《合同法》則第一次從立法上明確區分了合同的成立與生效。《合同法》第25條規定:“承諾生效時合同成立。”第44條規定:“依法成立的合同，自成立時生效。法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定。”由此，合同的成立時間為承諾生效之時，即當事人意思表示一致之時;合同的生效時間，多數情況下，與合同的成立時間一致，但法律、行政法規要求辦理批準、登記等手續生效的，按照其規定。合同成立與生效的明確區分，將有利于人們走出“違反法律要求的合同，一律為無效合同”的誤區，同時也有利于對合同中無過錯一方的保護，維護交易安全。依據《合同法》第25條、第44條及《擔保法》第41條的規定，抵押合同在當事人就抵押事項達成合意時成立，但并不立即生效。只有待到辦理抵押登記時，合同方生效。生效，體現了法律對抵押雙方合意的認可。登記這種物權公示手段作為抵押合同的生效要件，也體現了法律對第三人的保護力度和法律的價值取向。《合同法》第44條“依法成立的合同，自成立時生效;法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效時，依照其規定。”而《擔保法》第41條規定“當事人以本法第42條規定的財產抵押的，應當辦理抵押物登記抵押合同自登記之日起生效。”依上述法律規定，法定抵押合同應自辦理抵押登記之日起生效。如此規定所直接帶來的一個問題就是，當債務人或第三人提供財產并與債權人簽定抵押合同之后卻又拒絕協助債權人辦理抵押登記時，債權人不能依據合同要求對方履行登記義務。因為根據《擔保法》的規定，抵押合同未登記還沒有生效，當然也不能依合同要求對方履行義務。顯然，這對債權人是不公平的。雖然債權人還可以通過追究對方締約過失責任以彌補損失。但通過追究締約過失責任，債權人得到的充其量只是主張賠償損失的債的保護(提供抵押人為其他第三人時)，甚至連債的保護都得不到(提供抵押人為債務人時);倘若依據合同生效來處理，債權人則可以要求對方依合同履行協助登記之義務，從而實現抵押權，得到物權之保護。顯然，后者于債權人更有利，也更符合公平、合理的理念。結合《合同法》以及民法通則的有關規定，擔保合同無效的原因有以下幾條：(1)因擔保人主體資格、權利能力等方面的欠缺導致的合同無效。例如無民事行為能力人、企業分支機構和職能部門、國家機關，以公益單位、社會團體違法提供的擔保。(2)違反法律、行政法規以強制性規定的擔保，主要是擔保物不合格導致的合同無效。如以法律禁止流通的財產或不可轉讓的財產設定擔保，或以被法院依法查封、扣押的財產設定的擔保等。以法律明確規定不得設立抵押的財產設立抵押，因其違法而無效。(3)越權代表行為導致的合同無效。根據《擔保法司法解釋》第11條規定，法人或其他組織的法定代表人、負責人超越權限訂立的擔保合同，若相對人知道或應當知道其越權，該擔保合同無效。若對僅因抵押合同應登記而未登記就視該合同為無效，顯然不符合無效合同設立的目的。在以往的司法實踐中，因未能正確區分抵押合同的成立與生效，從而將大量的抵押合同不成立問題作為無效抵押合同對待，混淆了合同無效后的責任與合同不成立的責任;亦有將一些已經成立但不具備生效要件的抵押合同都作為無效抵押合同對待，消滅了大量本不該消滅的交易。因為一些已經成立但不具備生效要件的抵押合同若生效要件得到補充或滿足，則可變為有效合同。二、房屋抵押合同公證后有什么好處1、房產抵押公證就是將自己的房屋房產抵押給他人，用于作為償還自己某債務的擔保，在自己的債務無法清償時，法院將該抵押的房產拍賣的價款優先受償。2、房產公證一般是指公證機關根據貸款當事人的申請，證明與房產有關的有法律意義的事實、法律行為和文書的真實性合法性的活動。房產公證雖說不是房產交易的必要的環節，但房屋房產經過公證處的審查，房產抵押當事人可以避免很多風險，且經過公證的購房合同協議可以直接向法院申請執行。三、房屋抵押合同的管轄法院如何確定房屋抵押合同的管轄法院一般為房屋所在地的法院：1、凡是涉及不動產糾紛的案件，無論糾紛屬于哪種性質，均應由不動產所在地法院管轄，這是傳統意義上的不動產專屬管轄，也是目前司法實踐中多數法院的作法。其依據在于《民事訴訟法》在確立不動產專屬管轄原則時，并不以案件糾紛專屬于某一性質為前提，而且不動產糾紛一律由不動產所在地法院管轄有利于法院審查涉案不動產的狀況，從而便于查明案情、對不動產采取保全等措施，也有利于案件審理完畢后的執行。2、不動產物權之訴訟專屬于不動產所在地人民法院管轄。其理由為因不動產而引發的債權訴訟并不直接以不動產上的物權為訴訟標的，其可能涉及訴訟標的為因合同產生的債權債務法律關系。不動產債權糾紛應遵循“兩便原則”，采取任意管轄主義，適用一般地域管轄。綜上所述，只要沒有違反法律強制性規定，那么合同就是有效的，涉及房屋抵押借款的，應當辦理抵押登記。不動產抵押以登記為生效要件

法律客觀：

《中華人民共和國民法典》第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

房地產抵押權的對內效力是如何的

法律分析：房地產抵押權的對內效力主要表現為：債務人如抵押擔保的債務到期無法償還，抵押權人可以就抵押的房地產拍賣、變賣的價款優先受償。

法律依據：《中華人民共和國民法典》

第三百九十四條 為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。前款規定的債務人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，提供擔保的財產為抵押財產。

第三百九十五條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設用地使用權；（三）海域使用權；（四）生產設備、原材料、半成品、產品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運輸工具；（七）法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

第四百條 設立抵押權，當事人應當采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：（一）被擔保債權的種類和數額；（二）債務人履行債務的期限；（三）抵押財產的名稱、數量等情況；（四）擔保的范圍。

第四百一十條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協議。

抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。

第四百一十九條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權；未行使的，人民法院不予保護。

抵押權的追及效力

抵押權追及效力是怎么樣的

抵押權的物上追及力，是指抵押權所具有的使抵押權人得跟蹤抵押財產而行使抵押權的法律效力。

我國立法在抵押權設定后抵押物的轉讓以及抵押權的追及力的問題上，經歷了一個從嚴格限制到逐漸寬松的過程。

對抵押人的處分權作出三項限制：

一是有將抵押物轉讓的情況告知抵押權人的義務;

二是有將轉讓物上存在抵押負擔的事實告知受讓人的義務;

三是抵押人轉讓抵押物所得的價款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權或者向與抵押權人約定的第三人提存。但并未確認抵押權的追及力。

最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》又有所突破，第六十七條規定："抵押權存續期間，抵押人轉讓抵押物未通知抵押權人或者未告知受讓人的，如果抵押物已經登記的，抵押權人仍可以行使抵押權;取得抵押物所有權的受讓人，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。受讓人清償債務后可以向抵押人追償。如果抵押物未經登記的，抵押權不得對抗受讓人，因此給抵押權人造成損失的，由抵押人承擔賠償責任。"這就承認抵押權具有追及效力，同時規定受讓人享有滌除權，可以代替債務人清償其全部債務，使抵押權消滅。

從以上發展軌跡看，我國立法顯然是為了適應我國市場經濟條件下對物的流通的需求而對抵押物轉讓限制逐步放寬。為使抵押人與抵押權人的利益獲得平衡，承認抵押權的追及效力就成為必要。

甲在自己房屋上給乙設立抵押權的法律效果

房屋上設立抵押權的法律效果：有約定的，依照約定。沒有約定的，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權的效力及于抵押人對共有物享有的份額。

首先、對標的物的效力。1.抵押效力及于從物，擔保法解釋第63條規定：“抵押權設定前為抵押物的從物的，抵押權的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個以上的人分別所有時，抵押權的效力不及于抵押物的從物。”

其次、對孳息的效力。債務人不履行債務致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取由抵押物分離的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。收取的孳息首先充作收取孳息的費用，其次是主債權的利息，再次是主債權。

第三、對添附物的效力。對于添附物，依據擔保法解釋62條規定可以分如下情形對待：(1)添附物歸第三人時適用物上代位的有關規定。抵押物因附和、混合或者加工使抵押物的所有權為第三人所有的，抵押權的效力及于補償金。(2)添附物歸抵押人所有時及于整個抵押物。抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權的效力及于附合物、混合物或者加工物。(3)共有時及于抵押人的份額。

第四、對抵押人的效力——抵押人的權利。1.占有、使用、收益的權利抵押人在其財產設定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權。2.處分權。

(1)轉讓標的物的權利

標的物抵押后抵押人仍可轉讓其抵押物。但是在我國，抵押人轉讓抵押物的，受到如下之限制　　a.應通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已抵押的情況。不通知、不告知的，不影響轉讓的效力，即轉讓仍然有效。

b.抵押人轉讓抵押物所得的價款，應向抵押權人提前清償所擔保的債權或提存。超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

c. 抵押物轉讓后，抵押權人基于物權的追及效力仍然可以向受讓人就抵押物行使抵押權。當然，若債務人已經清償了其債務的，抵押權消滅。

(2)就標的物再次設定抵押權或者質權等擔保物權。

(3)就抵押物為他人設定用益物權。

(四)對抵押權人的效力——抵押權人的權利

1.抵押權的保全

在抵押權人因抵押物受到損害而遭受損失時，抵押權人基于其抵押權可以行使如下權利，保全其抵押權：

(1)在抵押人的行為足以使抵押物的價值減少時，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。

(2)抵押物價值減少時，抵押權人有權要求抵押人恢復抵押物的，或提供與減少的價值相當的擔保。抵押人對抵押物價值的減少無過錯的，抵押權人有權在抵押人因損害而得到的賠償范圍內要求提供擔保。抵押物價值減少的部分，仍作為債權的擔保。

2. 處分抵押物的權利

在債權到清償期而未受到清償時，債權人有權將標的物進行處分，以受償。

3.優先受償權